O czym przeczytasz w tym artykule?
- Tradycyjnej metodzie wynajmu,
- Wynajmie okazjonalnym,
- Wynajmie instytucjonalnym,
- Sposobach zoptymalizowania bezpieczeństwa najmu,
- Powodach będących przesłanką do ewentualnej eksmisji
Polski rynek nieruchomości od dawna czerpie z zachodnich wzorców. Wpływ głównie amerykańskich metod przejawia się m.in. w coraz bardziej popularnym home stagingu, czyli przygotowaniu nieruchomości na poziomie jego estetycznej prezentacji czy choćby organizacji dni otwartych. Na coraz częstsze lokowanie kapitału finansowego w nieruchomości wpływa m.in. względna stabilność rynku nieruchomości oraz niesłabnący trend `flipowania` polegający na inwestycji w często zaniedbane lub problematyczne nieruchomości, podwyższanie ich standardu i finalnie czerpanie z nich m.in. pasywnego dochodu dzięki wynajmowi.
Droga do tego rodzaju biznesu nie należy do najprostszych, ale zakup mieszkania i przystosowanie go do nowoczesnych standardów jest dopiero połową sukcesu.
Sprawą najważniejszą jest znalezienie odpowiedniego najemcy. Oto kilka wskazówek jak uniknąć kłopotów, stresu i straty pieniędzy.
Przede wszystkim należy zacząć od skrupulatnej selekcji. Korzystając z tradycyjnych metod możemy oprzeć się na pierwszym wrażeniu czy intuicji, choć oczywiście nie daje nam to pewności z kim ostatecznie mamy do czynienia. Warto jednak odnotować owo wrażenie już bezpośrednio po inicjującym kontakcie – godzina telefonu czy sposób wyrażania się może nam sporo powiedzieć o kulturze osobistej przyszłego najemcy. Tego rodzaju autoprezentacja często przekłada się nie tylko na sposób bycia, ale również życia, co w kontekście dbałości o naszą nieruchomość ma niebagatelne znaczenie.
Nawet jeśli wydaje się nam to niezbyt taktowne, powinniśmy zapytać o miejsce pracy czy stałe wpływy przyszłego najemcy. W końcu spotkanie to nie ma charakteru towarzyskiego czy kurtuazyjnego, a biznesowy. Już sama reakcja na tego rodzaju pytanie może sporo powiedzieć o osobowości naszego rozmówcy. Należy pamiętać, że dochód wykazywany przez lokatora może w znaczny sposób zminimalizować ewentualne kłopoty z płynnością finansową całego przedsięwzięcia oraz nakładu pracy i stresu włożonego w pospieszne poszukiwania nowego najemcy.
Istnieją również firmy zajmujące się weryfikacją najemców np. simpl –rent, które w sposób pewny i bezpieczny są w stanie sprawdzić historię kredytową oraz inne dane osoby zainteresowanej najmem.
Chętnie stosowaną metodą zabezpieczającą właściciela oraz jego majątek jest wyznaczenie kaucji, wyliczanej m.in. w zależności od standardu mieszkania, najczęściej wynoszącej równowartość -jedno lub dwumiesięcznej opłaty. Oczywiście, czym wyższa kaucja, tym większe zabezpieczenie. Nie tylko przed ewentualnymi zniszczeniami, czy w pesymistycznej wersji kradzieżami, ale również przed utratą płynności finansowej najemcy. Powinna to być jednak kwota przystępna i uczciwa dla obu stron.
Kiedy już poznaliśmy naszych miłych, kulturalnych i stabilnych finansowo lokatorów, powinniśmy zapewnić im jasne warunki współpracy, czyli podpisać umowę zawierającą szczegółowy opis praw i obowiązków stron. Możemy zdecydować się na tradycyjną umowę między stronami, jednak biorąc pod uwagę kryterium bezpieczeństwa, najlepszym wyjściem jest skorzystanie z jednej z metod opracowanej przez ustawodawcę.
Najem okazjonalny
- metoda wprowadzona w 2010 roku
- nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o wskazaniu lokalu zastępczego w przypadku zakończenia umowy najmu
- zawierana jest na okres maksymalnie 10 lat
- dotyczy lokali prywatnych
- maksymalna wysokość kaucji to sześciokrotność miesięcznego czynszu
Najem instytucjonalny
- najnowszy rodzaj umowy najmu (2017)
- zbliżony w formie do najmu okazjonalnego
- nie istnieje wymóg dotyczący wskazania zastępczego lokalu, jednak najemca składa (w formie aktu notarialnego) oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i jest świadomy nieprzysługiwania mu lokalu zastępczego w razie ustania stosunku najmu
- umowy takie mogą być zawarte na czas oznaczony
- dotyczą także lokali usługowych,
- kaucja w tym przypadku nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu.

Aby przekonać najemcę do podpisania tego rodzaju umowy, powinny wystarczyć argumenty na poziomie obopólnego bezpieczeństwa. Ogólna niechęć do najmu okazjonalnego wynika być może z obawy najemcy przed łatwiejszą procedurą eksmisji, niż w przypadku zwykłej umowy najmu, co często wprowadza potencjalnych lokatorów w stan niepewności i zagrożenia. Wystarczy jednak na pierwszej rozmowie zapoznać najemcę z bardzo klarownie opisanymi zasadami, na podstawie których właściciel ma prawo eksmitować lokatorów, aby przekonać się, że eksmisja ta musi być mocno uzasadniona i ograniczać się w swym zasięgu do trzech konkretnych sytuacji:
- Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku,
- Kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- Kiedy bez pisemnej zgody właściciela, lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.
Miłym akcentem byłoby zaproponowanie przejęcia kosztów aktu notarialnego, w końcu płacimy za swoje własne bezpieczeństwo. Poza tym w ostatecznym rozrachunku może okazać się to świetną inwestycją i sposobem na uzyskanie wieloletniego, uczciwego najemcy.
Ostatnim krokiem do zabezpieczenia stron umowy oraz swojej nieruchomości przed oddaniem najemcy kluczy, jest spisanie dokładnego i rzetelnego protokołu zdawczo-odbiorczego zawierającego nie tylko spis stanów licznika, ale pozostawionych w mieszkaniu sprzętów czy mebli oraz ich stanu. Załącznikiem do tego rodzaju spisu powinny być zdjęcia lokalu, rozliczane przy rozwiązaniu umowy. Uczciwy najemca nie będzie miał nic przeciwko temu, być może nawet zmotywuje go to do dbania o najęty przez siebie lokal. W końcu od teraz dobro tego lokalu to Wasz wspólny interes.
Patrycja Szara