Jak nie zapłacić prowizji?
W tym artykule przeczytasz o:
- Problemie prowizji z obu stron
- Umowie na wyłączność
- Korzyściach ze współpracy z jednym agentem
Popularność hasła "Jak nie zapłacić prowizji pośrednikowi?" wpisywanego w wyszukiwarkę Google nie słabnie. Klienci chętniej zwracają uwagę na oferty z wytłuszczonym w opisie hasłem BEZPOŚREDNIO, dla niektórych jest to wręcz warunek zakupu. Sprzedający również informują zainteresowanych o BEZPOŚREDNIEJ SPRZEDAŻY z dumą i wykrzyknikami.
Dlaczego potencjalni kupujący unikają biur nieruchomości?
Najpewniej obawiają się zobowiązań co do poniesienia dodatkowych kosztów z tytułu prowizji – najczęściej niewspółmiernie wysokiej w stosunku do wykonanej pracy lub podpisania niejasnej umowy, i to przed poznaniem podstawowych danych o nieruchomości, takich jak np. lokalizacja.
Zatem w jaki sposób jako kupujący nie zapłacić prowizji i jednocześnie skorzystać z wiedzy i doświadczenia agenta, które skutkują bezpieczną transakcją?
Odpowiedź jest jasna:
dobrze poprowadzona wyłączność.
dobrze poprowadzona wyłączność.
Zanim przejdziemy do wspomnianej wyżej, jedynej słusznej drogi sprzedaży nieruchomości, jaką jest umowa wyłącznego pośrednictwa w sprzedaży (inaczej zwana umową ekskluzywną lub systemową), należałoby zapoznać się z innymi sposobami wykorzystywanymi przez agencje.
Załóżmy, że agent podpisał właśnie umowę pośrednictwa ze zlecającym mu tę usługę klientem Sprzedającym na prowizji 4% od kwoty transakcyjnej, który zdecydował się na:
- Umowę z prowizją tylko od kupujących
To sytuacja, w której właściciel nieruchomości nie ponosi żadnych kosztów sprzedaży, a prowizję w całości pokrywa kupujący. Zleceniodawcą agenta jest Kupujący, a więc to jego interesy agent powinien reprezentować. Jednym z celów Kupującego jest zakup nieruchomości w możliwie jak najkorzystniejszej cenie, dlatego agent pracujący w ten sposób będzie próbował negocjować cenę ze Sprzedającym, na czym ten, godząc się, straci.
Przykład:
Oferta mieszkania za cenę 300.000 zł, po próbie obniżenia ceny i udanych negocjacjach agenta ze Sprzedającym w imieniu Kupującego mieszkanie zostaje sprzedane za 285.000 zł,
Koszty kupujących (bez podatku 2% i notariusza) 285.000 + 4% prowizji (11.400) = 296.400
Koszty sprzedających utracone w negocjacjach 15000zł + 0% prowizji (300.000-15.000=285.000)
- Umowę z prowizją 50/50
Na rynku nieruchomości najbardziej popularną formą rozliczenia z biurem prowadzącym sprawę sprzedaży-kupna jest system 50/50, który oznacza, że prowizją biura po połowie `dzieli się` klient Sprzedający z Kupującym. Rozwiązanie idealne? Fair play? Przyjrzyjmy się faktom.
W tej sytuacji agent znajduje się między przysłowiowym młotem a kowadłem, ponieważ powstaje tutaj najprostszy konflikt interesów. Kupujący chce kupić jak najtaniej, Sprzedający sprzedać jak najdrożej. Agent pobierający wynagrodzenie od dwóch Stron, nie może reprezentować interesów wybranej Strony, może jedynie doprowadzić do transakcji tzw. krakowskim targiem, osiągając cenę środkową.
W tej sytuacji agent znajduje się między przysłowiowym młotem a kowadłem, ponieważ powstaje tutaj najprostszy konflikt interesów. Kupujący chce kupić jak najtaniej, Sprzedający sprzedać jak najdrożej. Agent pobierający wynagrodzenie od dwóch Stron, nie może reprezentować interesów wybranej Strony, może jedynie doprowadzić do transakcji tzw. krakowskim targiem, osiągając cenę środkową.
Przykład
Oferta mieszkania za 300.000 zł, po negocjacjach między Stronami mieszkanie zostaje Sprzedane 292.500 zł (cena środkowa)
Koszty kupujących (bez podatku 2% i notariusza) 292.500 + 2% prowizji (5.700) = 298.200 zł
Koszty sprzedających 7.500 + 2%prowizji (5700)=13.200, 300.000-13.200=286.800
- Umowa wyłącznego pośrednictwa z prowizją tylko od Sprzedającego
To sytuacja, naszym zdaniem najuczciwsza i najkorzystniejsza, kiedy Zleceniodawca ponosi całość kosztów prowizji, zyskując tym samym lojalnego reprezentanta swoich interesów. Dzięki temu agent, który w związku z umową na wyłączność ma pewność, że tylko on prowadzi sprzedaż danej nieruchomości, dzięki czemu bez obaw podejmuje dużo szerszy zakres działań zmierzający do promowania oferty swojego klienta (home staging, sesja zdjęciowa, baner, płatne portale ogłoszeniowe itd.) Szeroko promowana, wysokiej jakości oferta skutkuje zwiększoną liczbą telefonów od zainteresowanych klientów, co z kolei daje możliwość prowadzenia prezentacji w formie dni otwartych, czego finalnym skutkiem jest stworzenie najlepszych możliwych warunków negocjacyjnych i sprzedaż nieruchomości w cenie ofertowej (lub wyższej)
Przykład:
Oferta mieszkania za 300.000 zł, po negocjacjach mieszkanie zostaje sprzedane za 300.000zł
Koszty kupujących (bez podatku 2% i notariusza)300.000 + 0% prowizji = 300.000 zł
Koszty sprzedających 4% prowizji 12.000 zł, 300.000-12.000= 288.000
Zyski Sprzedającego wynikające z umowy na wyłączność poza warunkami finansowymi, to wspomniane już
Przykład:
Oferta mieszkania za 300.000 zł, po negocjacjach mieszkanie zostaje sprzedane za 300.000zł
Koszty kupujących (bez podatku 2% i notariusza)300.000 + 0% prowizji = 300.000 zł
Koszty sprzedających 4% prowizji 12.000 zł, 300.000-12.000= 288.000
Zyski Sprzedającego wynikające z umowy na wyłączność poza warunkami finansowymi, to wspomniane już
- zmaksymalizowane środki przeznaczone na promocję oferty, wynikające z gwarancji wynagrodzenia dla agenta
Ponadto Zleceniodawca zyskuje:
- lojalnego doradcę w branży nieruchomości obejmującą nie tylko sprzedawaną nieruchomość, ale i inne sprawy mieszkaniowe, jak choćby znalezienie nowego lokum,
- zwiększoną ilość potencjalnie kupujących wynikającą nie tylko ze świetnie przygotowanej oferty, ale także nie narażania klientów na dodatkowe opłaty wynikające z prowizji
- kompleksową obsługę sprzedaży z zaangażowanym zespołem doradców kredytowych, ubezpieczeniowych, prawników czy nawet ekipy remontowej lub przeprowadzkowej,
- czas i energię - ofertę prowadzi jeden agent, który ma pełną wiedzę na temat nieruchomości i aktualności oferty oraz możliwość ustalania terminów skompensowanych wizyt zainteresowanych klientów, zmniejszając tym samym do minimum zaangażowanie właściciela.
Dzięki umowie na wyłączność zawartej ze Zleceniodawcą zyskują również Kupujący:
- Dobrze przygotowana, czytelna oferta z dokładną lokalizacją i rzutem poziomym nieruchomości - z poziomu komputera możemy poznać wszystkie interesujące nas informacje, które pozwalają nam ewentualnie wykluczyć daną nieruchomość bez konieczności umawiania się na prezentację,
- Brak zbędnych umów i formalności – jedynym dokumentem, którego oczekuje się od Kupujących jest karta odbioru adresu dokumentująca odbytą prezentację,
- Spotkanie w celu obejrzenia nieruchomości od razu pod interesującym nas adresem – nie ma potrzeby zapraszania Kupujących do biura przed obejrzeniem nieruchomości,
- Wsparcie zespołu doradców (np. kredytowych)– aby doprowadzić naszego Zleceniodawcę do bezpiecznej finalizacji angażujemy się również w pomoc Kupującym,
- Brak dodatkowych opłat z tytułu prowizji – zawsze 0% prowizji od Kupujących
Dobrze prowadzona i rozumiana umowa na wyłączność z transparentnymi warunkami współpracy to sukces w szybkim i korzystnym obrocie nieruchomościami. Jesteśmy przekonani, że po współpracy z rzetelnym agentem Twoja wyszukiwarka już nigdy nie będzie musiała wyjaśniać Ci hasła `jak nie zapłacić prowizji?`
Patrycja Szara
